Grundstücksteilung

Teilung eines bebauten Grundstücks

Die reale Teilung eines Grundstückes bedarf einer Teilungsgenehmigung durch die Bauaufsicht nach § 7 Hessischer Bauordnung (HBO). Hierbei geht es um ein Grundstück, das bebaut ist, bebaut werden soll, dessen Bebauung bereits genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO) bebaut werden darf.

Die Bauaufsicht prüft, ob durch die beabsichtigte Teilung die Vorschriften der Hessischen Bauordnung oder der aufgrund der Hessischen Bauordnung erlassenen Vorschriften - auch nach der Grundstücksteilung - weiterhin eingehalten werden. Hierbei können beispielsweise Brandschutzbestimmungen oder Abstandsflächenvorschriften an der neu entstehenden Grundstücksgrenze beachtlich werden.

Falls das Grundstück im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans liegt, dürfen durch die Teilung des Grundstücks keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. Die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans (z. B. Grundflächenzahl GRZ und Geschossflächenzahl GFZ) müssen auch nach der Teilung für jedes neu gebildete Flurstück eingehalten werden.

Bauordnungsrechtliche Verstöße sind im Teilungsverfahren zu regeln. Dies kann bedeuten, dass im Vorfeld Baulasteinträge, isolierte Befreiungen oder Abweichungen erforderlich werden.

Erweist sich der Antrag als genehmigungsfähig, wird der Bescheid, die Teilungsgenehmigung, ausgestellt.

Die Genehmigung durch die Bauaufsicht ist nicht erforderlich, wenn eine Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 Satz 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung wird durch ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro oder das Amt für Bodenmanagement in Heppenheim ausgestellt.

Teilung eines unbebauten Grundstücks (Negativzeugnis)

Soll ein gänzlich unbebautes Grundstück geteilt werden, für das aktuell keine Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung vorliegt, so kann die Bauaufsicht oder die Vermessungsstelle erklären, dass die beabsichtige Teilung keiner Genehmigung / Unbedenklichkeitsbescheinigung bedarf.

Für die Überprüfung, inwiefern es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, für das aktuell keine Genehmigung oder Genehmigungsfreistellung vorliegt, sind der Bauaufsicht folgende Unterlagen vorzulegen:

  • Antragsformular BAB 02
  • Liegenschaftsplan mit Ortsvergleich

Nur aus dem Ortsvergleich geht hervor, dass es sich nachweislich um ein unbebautes Grundstück handelt, welches geteilt werden soll. Die Bauaufsicht überprüft dann, inwiefern Genehmigungen oder Genehmigungsfreistellungen für das betroffene Grundstück vorliegen.

Falls Sie hierüber eine schriftliche Auskunft benötigen, so wird ein sogenanntes „Negativzeugnis“ (gebührenpflichtig) ausgestellt.

Unterlagen für den Antrag auf Grundstücksteilung

Für die Antragstellung sind vom Gesetzgeber Formvorschriften festgelegt. Diese ergeben sich aus § 7 Absatz 3 HBO, sowie dem Bauvorlagenerlass, der auch das verpflichtend eingeführte Antragsformular enthält.

Der Antrag auf Grundstücksteilung kann sich immer nur auf ein Grundstück beziehen. Sollen mehrere Grundstücke geteilt werden, so ist für jedes Grundstück ein eigenständiger Antrag bei der Bauaufsicht einzureichen.

Der Antrag ist schriftlich mit den folgenden Unterlagen einzureichen:

  • Antragsformular BAB02 <1fach> 

  • Aktueller Liegenschaftsplan mit bescheinigtem Ortsvergleich <3fach>
    mit maßstabsgerechter Eintragung der beabsichtigten Grenzführung in Rot und Vermaßung der zukünftigen Grenze, so dass deren Lage eindeutig daraus hervorgeht.

Weiterhin können erforderlich sein:

  • Liegenschaftsplan oder Freiflächenplan mit Abstandsflächeneintragungen (vermaßt) und deren nachvollziehbare Berechnung 

  • ergänzende Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte), wenn von der Grundstücksteilung bauliche Anlagen betroffen sind. Auch hier ist die geplante Teilungsgrenze mit einzuzeichnen. 

  • Freiflächenplan mit Darstellung von KFZ-Stellplätzen und deren Zufahrten sowie der geplanten Teilungsgrenze 

Hilfreich kann sein, zunächst den genehmigten Bestand des Grundstücks, z.B. vorhandene Baugenehmigungen und Bauscheine zu sichten. Häufig finden sich hier Freiflächenpläne und Bauzeichnungen.

Dies stellt keine abschließende Auflistung dar, Nachforderungen sind vorbehalten.

Hinweise

Liegenschaftspläne mit bescheinigtem Ortsvergleich werden von Vermessungsstellen nach § 15 Abs. 2 Satz 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes ausgestellt. Auch die Abstandsflächeneintragung kann in der Regel bei den Vermessungsstellen beauftragt werden.

Für die Zusammenstellung der Unterlagen wird die Beratung durch eine qualifizierte, bauvorlageberechtigte Person nach § 57 HBO empfohlen, da diese mit den Anforderungen aus dem Bauvorlagenerlass vertraut ist. Dies betrifft Unterlagen wie vorzulegende Freiflächenpläne, Abstandsflächenpläne und Bauzeichnungen mit Eintragung der geplanten Teilungsgrenze, sowie Stellplatznachweis etc.

Der Bauvorlagenerlass, der auf den Internetseiten des Hessischen Wirtschaftsministeriums einsehbar ist (http://verwaltung.hessen.de/irj/HMWVL_Internet), enthält unter Anlage 2 Ziffer 18 Informationen, welche Unterlagen und welche inhaltlichen Angaben für eine Eingangsbearbeitung zwingend erforderlich sind. 

Anfallende Gebühren

Zur Zeit wird die Gebühr nach dem Zeitaufwand abgerechnet.


 Stundensatz für techn. Sachbearbeiter: 71,00 EUR/Stunde

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